Zakowski.eu

JeĹźeli chodzi o wpływ sprzedaĹźy nieruchomości na sytuację prawną najemców, to art. 678 § 1 KC stanowi, Ĺźe w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; moĹźe jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Zasadę tę modyfikuje art. 692 k.c., zgodnie z którym przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę rzeczy najętej nie stosuje się do najmu lokali mieszkalnych, chyba Ĺźe najemca nie objął jeszcze lokalu. W Państwa przypadku nie ma takiego ryzyka, po prostu dojdzie do zmiany po stronie wynajmującego (upadłego przedsiębiorcę zastąpi nabywca kamienicy), ale nie dojdzie do rozwiązania, przynajmniej na tym etapie, umowy najmu. Wypowiedzenie umowy najmu będzie mogło nastąpić tylko zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego. Art. 11 ust 1 tej ustawy stanowi, Ĺźe jeĹźeli lokator jest uprawniony do odpłatnego uĹźywania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego moĹźe nastąpić tylko z przyczyn określonych w art. 11 ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 tej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem niewaĹźności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Podstawy wypowiedzenia umowy najmu lokatorowi zwykle uniemoĹźliwiają wynajmującemu wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego tylko dlatego, Ĺźe wynajmujący zapragnął umowę wypowiedzieć. Aby wypowiedzenie było skuteczne potrzebne jest spełnienie się jakiegoś warunku wskazanego w ustawie, na przykład gdy lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal uĹźywa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za uĹźywanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących naleĹźności. Kolejna sytuacja uzasadniająca wypowiedzenie najmu następuje, gdy lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego uĹźywania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub uĹźywa lokalu, który wymaga opróĹźnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niĹźszy niĹź 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, moĹźe wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuĹźszy niĹź 12 miesięcy; a takĹźe z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu połoĹźonego w tej samej miejscowości, a lokator moĹźe uĹźywać tego lokalu, jeĹźeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. Ponadto, zgodnie z art. 11 ust. 10, z waĹźnych przyczyn, innych niĹź te o których była mowa, właściciel moĹźe wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróĹźnienia lokalu, jeĹźeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.
Konkludując : podejrzewam, że sama umowa najmu nie będzie wypowiedziana.
Być moĹźe jednak lokatorzy obawiają się innych działań nowego właściciela, który moĹźe zmienić warunki najmu – np. wysokość czynszu. Z tym, ze trzeba zaznaczyć, Ĺźe i w tym zakresie jest on w pewnym stopniu ograniczony przepisami ustawy. Zgodnie z art. 8a ustawy, właściciel moĹźe podwyĹźszyć czynsz albo inne opłaty za uĹźywanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóĹşniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za uĹźywanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba Ĺźe strony w umowie ustalą termin dłuĹźszy. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za uĹźywanie lokalu powinno być pod rygorem niewaĹźności dokonane na piśmie. PodwyĹźka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za uĹźywanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyĹźszego niĹź 3% wartości odtworzeniowej lokalu moĹźe nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e (gdy czynsz jest na tyle niski, Ĺźe nie zapewnia pokrycia wydatków związanych z utrzymaniem lokalu albo gdy podwyĹźka nie przekracza - niewielkiej na szczęście w naszym kraju - inflacji). Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem niewaĹźności podwyĹźki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyĹźki i jej kalkulację. Ponadto, zgodnie z art. 9 podwyĹźszanie czynszu lub innych opłat za uĹźywanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezaleĹźnych od właściciela, nie moĹźe być dokonywane częściej niĹź co 6 miesięcy, a jeĹźeli poziom rocznego czynszu lub innych opłat za uĹźywanie lokalu, z wyłączeniem opłat niezaleĹźnych od właściciela, przekracza 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, to roczna podwyĹźka nie moĹźe być wyĹźsza niĹź 10 % dotychczasowego czynszu albo dotychczasowych opłat za uĹźywanie lokalu, liczonych bez opłat niezaleĹźnych od właściciela.