Pro publico bono

Pytanie 153

Jaki wp??yw na sytuacj? najemców poszczególnych lokalów ma sprzeda?? ca??ej kamienicy nowemu w??a??cicielowi? Boimy si?, ??e nabywca oka??e si? konfliktowy.



Je??eli chodzi o wp??yw sprzeda??y nieruchomo??ci na sytuacj? prawn? najemców, to art. 678 § 1 KC stanowi, ??e w razie zbycia rzeczy naj?tej w czasie trwania najmu nabywca wst?puje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; mo??e jednak wypowiedzie? najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Zasad? t? modyfikuje art. 692 k.c., zgodnie z którym przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywc? rzeczy naj?tej nie stosuje si? do najmu lokali mieszkalnych, chyba ??e najemca nie obj??? jeszcze lokalu. W Pa??stwa przypadku nie ma takiego ryzyka, po prostu dojdzie do zmiany po stronie wynajmuj?cego (upad??ego przedsi?biorc? zast?pi nabywca kamienicy), ale nie dojdzie do rozwi?zania, przynajmniej na tym etapie, umowy najmu. Wypowiedzenie umowy najmu b?dzie mog??o nast?pi? tylko zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego. Art. 11 ust 1 tej ustawy stanowi, ??e je??eli lokator jest uprawniony do odp??atnego u??ywania lokalu, wypowiedzenie przez w??a??ciciela stosunku prawnego mo??e nast?pi? tylko z przyczyn okre??lonych w art. 11 ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 tej ustawy. Wypowiedzenie powinno by? pod rygorem niewa??no??ci dokonane na pi??mie oraz okre??la? przyczyn? wypowiedzenia. Podstawy wypowiedzenia umowy najmu lokatorowi zwykle uniemo??liwiaj? wynajmuj?cemu wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego tylko dlatego, ??e wynajmuj?cy zapragn??? umow? wypowiedzie?. Aby wypowiedzenie by??o skuteczne potrzebne jest spe??nienie si? jakiego?? warunku wskazanego w ustawie, na przyk??ad gdy lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal u??ywa lokalu w sposób sprzeczny z umow? lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowi?zki, dopuszczaj?c do powstania szkód, lub niszczy urz?dzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszka??ców albo wykracza w sposób ra???cy lub uporczywy przeciwko porz?dkowi domowemu, czyni?c uci???liwym korzystanie z innych lokali, lub jest w zw??oce z zap??at? czynszu lub innych op??at za u??ywanie lokalu co najmniej za trzy pe??ne okresy p??atno??ci pomimo uprzedzenia go na pi??mie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesi?cznego terminu do zap??aty zaleg??ych i bie???cych nale??no??ci. Kolejna sytuacja uzasadniaj?ca wypowiedzenie najmu nast?puje, gdy lokator wynaj???, podnaj??? albo odda?? do bezp??atnego u??ywania lokal lub jego cz???? bez wymaganej pisemnej zgody w??a??ciciela, lub u??ywa lokalu, który wymaga opró??nienia w zwi?zku z konieczno??ci? rozbiórki lub remontu budynku. W??a??ciciel lokalu, w którym czynsz jest ni??szy ni?? 3 % warto??ci odtworzeniowej lokalu w skali roku, mo??e wypowiedzie? stosunek najmu z zachowaniem sze??ciomiesi?cznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres d??u??szy ni?? 12 miesi?cy; a tak??e z zachowaniem miesi?cznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesi?ca kalendarzowego, osobie, której przys??uguje tytu?? prawny do innego lokalu po??o??onego w tej samej miejscowo??ci, a lokator mo??e u??ywa? tego lokalu, je??eli lokal ten spe??nia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. Ponadto, zgodnie z art. 11 ust. 10, z wa??nych przyczyn, innych ni?? te o których by??a mowa, w??a??ciciel mo??e wytoczy? powództwo o rozwi?zanie stosunku prawnego i nakazanie przez s?d opró??nienia lokalu, je??eli strony nie osi?gn???y porozumienia co do warunków i terminu rozwi?zania tego stosunku.
Konkluduj?c : podejrzewam, ??e sama umowa najmu nie b?dzie wypowiedziana.
By? mo??e jednak lokatorzy obawiaj? si? innych dzia??a?? nowego w??a??ciciela, który mo??e zmieni? warunki najmu – np. wysoko??? czynszu. Z tym, ze trzeba zaznaczy?, ??e i w tym zakresie jest on w pewnym stopniu ograniczony przepisami ustawy. Zgodnie z art. 8a ustawy, w??a??ciciel mo??e podwy??szy? czynsz albo inne op??aty za u??ywanie lokalu, wypowiadaj?c jego dotychczasow? wysoko???, najpó??niej na koniec miesi?ca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysoko??ci czynszu albo innych op??at za u??ywanie lokalu wynosi 3 miesi?ce, chyba ??e strony w umowie ustal? termin d??u??szy. Wypowiedzenie wysoko??ci czynszu albo innych op??at za u??ywanie lokalu powinno by? pod rygorem niewa??no??ci dokonane na pi??mie. Podwy??ka, w wyniku której wysoko??? czynszu albo innych op??at za u??ywanie lokalu w skali roku przekroczy albo nast?puje z poziomu wy??szego ni?? 3% warto??ci odtworzeniowej lokalu mo??e nast?pi? w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e (gdy czynsz jest na tyle niski, ??e nie zapewnia pokrycia wydatków zwi?zanych z utrzymaniem lokalu albo gdy podwy??ka nie przekracza - niewielkiej na szcz???cie w naszym kraju - inflacji). Na pisemne ???danie lokatora w??a??ciciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego ???dania, pod rygorem niewa??no??ci podwy??ki, przedstawi na pi??mie przyczyn? podwy??ki i jej kalkulacj?. Ponadto, zgodnie z art. 9 podwy??szanie czynszu lub innych op??at za u??ywanie lokalu, z wyj?tkiem op??at niezale??nych od w??a??ciciela, nie mo??e by? dokonywane cz???ciej ni?? co 6 miesi?cy, a je??eli poziom rocznego czynszu lub innych op??at za u??ywanie lokalu, z wy???czeniem op??at niezale??nych od w??a??ciciela, przekracza 3 % warto??ci odtworzeniowej lokalu, to roczna podwy??ka nie mo??e by? wy??sza ni?? 10 % dotychczasowego czynszu albo dotychczasowych op??at za u??ywanie lokalu, liczonych bez op??at niezale??nych od w??a??ciciela.



<< powrót do listy pytań