Pro publico bono

Pytanie 56

Mamy problem z dostępem do naszego budynku. Niegdyś brama usytuowana była od frontu, obecnie jedyne wejście jest z tyłu, gdyĹź w miejscu starej bramy na parterze wybudowano, wyodrębniono i sprzedano lokal uĹźytkowy. Jednocześnie sąsiednia wspólnota mieszkaniowa zagospodarowała swój teren tak, Ĺźe nie moĹźemy obecnie dochodzić do naszego budynku jak dotychczas. Nasze obawy budzi fakt, Ĺźe z kolei z drugiej strony naszego budynku rusza budowa bloku. JeĹźeli blok ten nie będzie miał bramy wjazdowej na podwórko to do naszego budynku dojść będzie moĹźna jedynie z innej oddalonej ulicy i po pokonaniu podwórka z parkingiem oraz z tzw.: pieszo-jezdnią. Jak moĹźemy walczyć o swoje prawa? Czy gmina mogła zmienić plan zagospodarowania tak, Ĺźe obecnie moĹźna obok nas wybudować blok nie informując nas o tym? Czy pozwolenie budowlane moĹźna uchylić? Czy nasza walka będzie droga?



Gmina miała prawo zmienić plan zagospodarowania przestrzennego. Co do zasady planowanie przestrzenne między innymi naleĹźy właśnie do jej bardzo doniosłych zadań. O samej uchwale w tej sprawie rzeczywiście nie powiadamia się mieszkańców. Trudno sobie wyobrazić, szczególnie w przypadku duĹźych aglomeracji, obowiązek doręczania kaĹźdemu mieszkańcowi informacji o zmianie planu zagospodarowania przestrzennego. Na pewno jednak powiadamia się o przystąpieniu do prac nad studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Powiadomienie przyjmuje formę ogłoszenia w prasie lokalnej oraz obwieszczenia, a zatem i to nie jest nikomu doręczane. Najpewniej więc i w tym wypadku tak było.
To z kolei oznacza, że pozwolenie na budowę nowego bloku w bezpośrednim sąsiedztwie Państwa budynku musi być zgodne z uchwalonym planem zagospodarowania przestrzennego. I to tym aktualnym, a nie tym z lat dziewięćdziesiątych, choćby nawet ten pierwszy plan był dla Państwa bardziej korzystny.
Co do decyzji w sprawie pozwolenia na budowę to widzę i ten szkopuł, Ĺźe być moĹźe charakter strony przysługuje tu wspólnocie mieszkaniowej, a nie poszczególnym jej członkom. Trudno mi powiedzieć kogo traktowano jako stronę w postępowaniu administracyjnym o wydanie pozwolenia na budowę sąsiedniego bloku. JeĹźeli wspólnotę – to ona ma prawo do wniesienia odwołania. JeĹźeli Państwa – to działanie wspólnoty (które ta podejmuje zwykle przez zarządcę) nie będzie konieczne, mogą Państwo sami wnieść odwołanie.
JeĹźeli chodzi tylko o dostęp do podwórka to zwracam uwagę na okazane mi pismo jednego z urzędników, z którego wynika, Ĺźe projektowana inwestycja ma mieć bramę wiodącą z ulicy na podwórko – na czym właśnie Państwu zaleĹźy. Rozumiem Państwa podejrzenia co do nieprawdziwości oświadczenia zawartego w tym piśmie, ale nie mogę zakładać, Ĺźe urzędnik na pewno wprowadza Państwa w błąd. O tym, co zostanie wybudowane decyduje bowiem projekt budowlany. Tego dokumentu nie widzieliśmy, być moĹźe więc urzędnik ma rację. Bez znajomości projektu budowlanego nie sposób rozstrzygnąć czy powstanie blok z tzw.: „przelotówką” czy teĹź nie.
Warto równieĹź zauwaĹźyć, Ĺźe w postępowaniu o pozwolenie na budowę nie rozstrzygają się zagadnienia cywilno-prawne lecz stricte administracyjne, czyli np.: zgodność projektu z normami technicznymi, z planem miejscowym itp. JeĹźeli budowa miałaby utrudnić Państwu dostęp do nieruchomości to raczej nie na gruncie administracyjnym tego rodzaju spór winien być rozstrzygnięty.
Zgodnie z art. 145 § 1 k.c. jeĹźeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej (a jak tylko budowa zostanie ogrodzona, to dostęp automatycznie zostanie utrudniony) moĹźliwe jest ustanowienie na sąsiednim gruncie słuĹźebności drogi koniecznej. O tym czy Państwa nieruchomość ma czy nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej trudno wyrokować bez oględzin nieruchomości. W kaĹźdym razie gdyby dostęp był nadmiernie utrudniony słuĹźyć będzie Państwu roszczenie. NaleĹźy jednak zastanowić nad jego treścią, gdyĹź na pewno nie będzie moĹźna żądać ustanowienia drogi koniecznej w sposób dowolny lecz jedynie tak, aby zaproponowane w sądzie rozwiązanie było jednocześnie najbardziej rozsądnym (sąd nie powinien wytyczyć drogi po gruncie nie lubianego sąsiada, jeĹźeli inna droga jest lepsza).
Natomiast samo rozpoczęcie procesu budowlanego nie spowoduje utraty Państwa praw. Sąd moĹźe uwzględnić tzw.: wniosek o zabezpieczenie roszczeń. Wówczas na przykład moĹźe nakazać wstrzymać prace do chwili zakończenia się procesu o ustanowienie drogi koniecznej.
Z uwagi na wieloaspektowość sprawy, jej tematykę, wielostronność ewentualnych konfliktów, mnogość zgromadzonych dokumentów koszt prowadzenia tej sprawy przez profesjonalistę (radca prawny lub adwokat) niestety nie będzie symboliczny. Mimo tego szczerze odradzam pomoc nieprofesjonalnego prawnika. Doświadczenie uczy, Ĺźe często przynosi on więcej szkody niĹź poĹźytku.



<< powrót do listy pytań