Pro publico bono

Pytanie 93

W mojej wspólnocie działa licencjonowany zarządca, który pobiera opłaty za swoje usługi. Jednocześnie wspólnota ma teĹź zarząd wyłoniony spośród mieszkańców. Kto jest waĹźniejszy? Kto komu podlega? Kto ma reprezentować wspólnotę?



Wspólnota mieszkaniowa (którą tworzy ogół właścicieli lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości) moĹźe nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Właściciele lokali mogą w drodze umowy określić sposób zarządzania nieruchomością wspólną, w szczególności mogą powierzyć go  osobie fizycznej, i tak zapewne stało się w Pana przypadku. JeĹźeli lokali jest więcej niĹź 7, to ustanowienie zarządu jest konieczne. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej oraz reprezentuje ją na zewnątrz. Podejmuje on samodzielnie czynności zwykłego zarządu (np. zleca wymianę Ĺźarówki), natomiast do czynności przekraczających ten zakres (np. do zaciągnięcia kredytu na termomodernizację) niezbędna jest zgoda właścicieli lokali. I tyle teorii.
W Pana przypadku sytuacja jest o tyle nietypowa, Ĺźe z tego, co Pan mówi, wspólnota kierowana jest przez dwa konkurencyjne ośrodki wykonawcze. Skłaniam się ku poglądowi, Ĺźe Ĺźaden z „zarządów” nie ma władzy nad konkurentem, nikt nikomu nie podlega, nikt nie jest waĹźniejszy. Jednocześnie nie widzę powodów, dla których moĹźna byłoby przyjąć, Ĺźe istnienie zarządu złoĹźonego z członków wspólnoty ubezskutecznia prawa i obowiązku licencjonowanego zarządcy i odwrotnie. Wydaje się, Ĺźe oba ośrodki wykonawcze (skoro zostały powołane) mogą reprezentować wspólnotę. Generalnie sytuacja taka jest dość niekomfortowa, gdyĹź moĹźliwe jest złoĹźenie przez wspólnotę (ustami zarządu „członkowskiego” i „licencjonowanego”) dwóch sprzecznych oświadczeń czy zawarcie dwóch sprzecznych umów. JeĹźeli rzeczywiście we wspólnocie działają dwa „zarządy” to proponuję połoĹźyć kres takim rozstrzygnięciom poprzez podjęcie stosownej uchwały przez wspólnotę (ogół właścicieli).
Jednocześnie najpewniej mamy tu do czynienia z sytuacją, w której zlecenie świadczenia usług licencjonowanemu zarządcy nastąpiło na podstawie umowy cywilnej. A zatem decydujące znaczenie będzie miała treść tej umowy – to ona wyznacza zakres czynności, do których upowaĹźniony (i zobligowany) jest licencjonowany zarządca. JeĹźeli uchyla się od podjęcia i przeprowadzenia jakiejś umówionej czynności – narusza umowę i naraĹźa się na odpowiedzialność kontraktową za niewykonanie swojego obowiązku działania w imieniu wspólnoty.



<< powrót do listy pytań