Pro publico bono

Pytanie 93

W mojej wspólnocie dzia??a licencjonowany zarz?dca, który pobiera op??aty za swoje us??ugi. Jednocze??nie wspólnota ma te?? zarz?d wy??oniony spo??ród mieszka??ców. Kto jest wa??niejszy? Kto komu podlega? Kto ma reprezentowa? wspólnot??



Wspólnota mieszkaniowa (któr? tworzy ogó?? w??a??cicieli lokali wchodz?cych w sk??ad okre??lonej nieruchomo??ci) mo??e nabywa? prawa, zaci?ga? zobowi?zania, pozywa? i by? pozywana. W??a??ciciele lokali mog? w drodze umowy okre??li? sposób zarz?dzania nieruchomo??ci? wspóln?, w szczególno??ci mog? powierzy? go  osobie fizycznej, i tak zapewne sta??o si? w Pana przypadku. Je??eli lokali jest wi?cej ni?? 7, to ustanowienie zarz?du jest konieczne. Zarz?d kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej oraz reprezentuje j? na zewn?trz. Podejmuje on samodzielnie czynno??ci zwyk??ego zarz?du (np. zleca wymian? ??arówki), natomiast do czynno??ci przekraczaj?cych ten zakres (np. do zaci?gni?cia kredytu na termomodernizacj?) niezb?dna jest zgoda w??a??cicieli lokali. I tyle teorii.
W Pana przypadku sytuacja jest o tyle nietypowa, ??e z tego, co Pan mówi, wspólnota kierowana jest przez dwa konkurencyjne o??rodki wykonawcze. Sk??aniam si? ku pogl?dowi, ??e ??aden z „zarz?dów” nie ma w??adzy nad konkurentem, nikt nikomu nie podlega, nikt nie jest wa??niejszy. Jednocze??nie nie widz? powodów, dla których mo??na by??oby przyj??, ??e istnienie zarz?du z??o??onego z cz??onków wspólnoty ubezskutecznia prawa i obowi?zku licencjonowanego zarz?dcy i odwrotnie. Wydaje si?, ??e oba o??rodki wykonawcze (skoro zosta??y powo??ane) mog? reprezentowa? wspólnot?. Generalnie sytuacja taka jest do??? niekomfortowa, gdy?? mo??liwe jest z??o??enie przez wspólnot? (ustami zarz?du „cz??onkowskiego” i „licencjonowanego”) dwóch sprzecznych o??wiadcze?? czy zawarcie dwóch sprzecznych umów. Je??eli rzeczywi??cie we wspólnocie dzia??aj? dwa „zarz?dy” to proponuj? po??o??y? kres takim rozstrzygni?ciom poprzez podj?cie stosownej uchwa??y przez wspólnot? (ogó?? w??a??cicieli).
Jednocze??nie najpewniej mamy tu do czynienia z sytuacj?, w której zlecenie ??wiadczenia us??ug licencjonowanemu zarz?dcy nast?pi??o na podstawie umowy cywilnej. A zatem decyduj?ce znaczenie b?dzie mia??a tre??? tej umowy – to ona wyznacza zakres czynno??ci, do których upowa??niony (i zobligowany) jest licencjonowany zarz?dca. Je??eli uchyla si? od podj?cia i przeprowadzenia jakiej?? umówionej czynno??ci – narusza umow? i nara??a si? na odpowiedzialno??? kontraktow? za niewykonanie swojego obowi?zku dzia??ania w imieniu wspólnoty.



<< powrót do listy pytań